장현지구 공동주택 건립 신규 투자사업 동의안 검토보고서

□ 제안경위

1. 의안번호 : 제3377호

2. 제 출 일 : 2020.11.12.

3. 제 출 자 : 시흥시장(정책기획관)

4. 상정일자 : 2020.11.23. 제283회 시흥시의회(제2차 정례회) 제1차 도시환경위원회

□ 제안이유

○ 장현지구 내 공공분양주택 공급을 통해 무주택 서민과 실수요자를 위한 쾌적한 주거 환경을 마련하고,

○ 장현 공동주택사업 개발이익을 구도심 지역개발(가로주택정비사업, 주차장 사업 등)에 환원함으로써 신도시-구도심의 균형발전에 기여하고자

○「지방공기업법」제65조의3에 따라 시흥시의회 의결을 받고자 함.

□ 주요내용

○ 위    치 : 장현지구 내 B-10BL

○ 면    적 : 26,123㎡(7,902평)

○ 사업규모 : 439세대(74㎡:121세대, 84㎡:318세대)

○ 사 업 비 : 약 1,931억원(지방공기업평가원 타당성검토 기준)

○ 사업방식 : 민간참여 공공주택건설사업(공공주택특별법 제4조 2항)

○ 사업기간 : 2020년 12월 ~ 2024년 8월

○ 사업시행자 : 시흥도시공사

□ 검토의견

○ 시흥도시공사 장현지구 공동주택 건립 신규투자사업은 쾌적한 주거환경을

마련하고자 장현지구 내 공공분양주택 건설하려는 총사업비 300억원

이상의 신규 투자사업으로서 의회의 동의를 받아야 하는 사업입니다.

	<< 참 고 자 료 >>
[지방공기업법] 제65조의3(신규투자사업의 타당성 검토) 공사의 사장은 대통령령으로 정하는 규모 이상의 신규투자사업을 하려면 대통령령으로 정하는 방법 및 절차에 따라 사업의 필요성과 사업계획의 타당성 등을 검토하여 지방자치단체의 장에게 보고하고 의회의 의결을 받아야 한다. [지방공기업법시행령] 제58조의2(신규투자사업의 타당성 검토) ① 법 제65조의3에서 “대통령령으로 정하는 규모 이상의 신규 투자사업”이란 다음 각 호의 구분에 따른 투자사업을 말한다. 2. 시·군·구가 설립한 공사 : 총사업비 300억원 이상의 신규 투자 사업 ② 공사의 사장은 법 제65조의3에 따라 제1항 각호의 신규 투자사업의 필요성 및 타당성을 검토할 때에는 다음 각호의 사항에 대하여 제47조제2항 및 제3항의 요건을 갖춘 전문기관의 사전검토를 받아야 한다. 1. 신규 투자사업의 적정성 여부 2. 신규 투자사업별 수지분석 3. 재원 조달방법 4. 신규 투자사업이 지역경제에 미치는 영향(본조신설 2013.12. 4)

○ 지방공기업평가원에서 실시한 사업타당성 검토결과는 다음과 같습니다.

- 본 사업의 총현금수입은 203,087백만원, 총현금유출은 195,192백만원, 경상이익은 7,895백만원으로 재무적 타당성은 확보된 것으로 분석되었습니다. 재무적 타당성은 확보되었으나, 투자비 증가, 분양률 저조 등 사업환경 변화에 민감하므로 여건이 당초계획보다 악화될 경우 당해 사업에 대한 투자는 재무적 타당성을 확보하기 어려울 가능성은 존재합니다.

▸ 따라서 환경 및 여건 변화에 즉각적으로 대응할 수 있는 체계를 구축하여     사업 추진에 만전을 기하여야 할 것입니다.

(단위:백만원)

구 분		검토결과	비 고
수 지 금 액 (경상금액)	총현금수입	203,087	분양수입
	총현금유출	195,192	투자비, 금융비용, 법인세
	순현금흐름	7,895	순이익 〉0
재무적 타당성	FNPV (재무적 순현재가치)	1,783	FNPV 〉0 ⇒ 재무적 타당성 확보
	PI (수익성지수)	1.01	PI 〉1 ⇒ 재무적 타당성 확보
	FIRR (재무적 내부수익률)	5.28%	FIRR 〉할인율(4.5%) ⇒ 재무적 타당성 확보

※ 적용 할인율 : 4.5%  (지방공기업평가원에서 사업성분석 시 적용하는 할인율)

- 지역경제에 미치는 영향을 고려하는 정책적 타당성은 양호한 것으로 보이며, 지역별 파급효과를 분석한 결과 본 사업의 추진을 통해 경기도 내에서 발생하는 생산유발효과는 1,499억 원, 부가가치유발효과는 502억 원, 소득유발효과는 347억원, 고용유발효과는 1,160명으로 나타났습니다.

지역별	생산유발	부가가치유발	소득유발	고용유발
경 기	1,499억원	502억원	347억원	1,160명
전 국	2,438억원	780억원	474억원	1,602명

- 사업 추진을 위하여 총 299억원의 공사채를 발행할 계획을 가지고 있으며, 발행일로부터 3년 이내에 분양수입대금으로 상환할 예정입니다.

시흥도시공사의 경우 공사채 발행 적정한도 비율은 순자산액의 200%로 현재 순자산(165,716백만원)을 감안하였을 때 순자산액의 18%에 해당하므로 한도액을 초과하지 않습니다.

▸다만, 공사채 발행 금액 이외의 사업비용은 민간사업자가 부담하게 되므로,

민간사업자 선정 시 심도있는 검토가 필요할 것입니다.

	<< 참 고 자 료 >>
□ 2020년도 지방공사채 발행기준 ◯ 법정 발행한도(지방공기업법 시행령 제62조제2항) - 주택사업, 토지개발사업 : 순자산액의 4배이내 / 기타사업 : 순자산액의 2배이내 ◯ 적정 한도비율 - 지방공기업 정책위원회에서 확정된 유형별 사채발행한도 운영비율 조정・적용 □ (도시개발) 300%, (도시철도) 100%, 130%(서울교통공사), (기타공사) 200%

○ 최종 검토 결과,

- 지방공기업평가원의 종합의견은 ‘보통’으로 검토되어 사업추진은 타당한    것으로 판단됩니다.

- 사업대상지는 2025년 개통예정인 월곶판교선과 현재 공사중인 신안산선,     서해선 3개 노선이 교차하는 시흥시청역과 인접하고 있어 광역교통망이 우수하고,   제3경인고속도로, 외곽순환고속도로 등이 인접하고 있어 서울접근성 등 교통   여건은 우수한 지역입니다. 또한 장현지구내 타 공공주택 분양도 성공적으로    이루어졌고(청약 1순위 평균 경쟁률 27:1) 실거래가도 점차 상승하고 있어    향후 공동주택 수요도 높을 것으로 사료됩니다.

- 본 사업의 추진으로 개발이익 발생 시 구도심 지역개발에 환원하여 지역균형   발전을 도모할 수 있고, 민간분양 대비 비교적 낮은 분양가와 높은 공공분양   비율을 통하여 무주택 및 실수요자를 위한 공적주택 공급이라는 정부 정책에   부합되어 사업의 필요성은 있는 것으로 판단됩니다.

2020. 11. 13.

검토보고자  도시환경전문위원  조중범